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RUOTE IMMOBILIARI: IN MOVIMENTO CON LE CASE MOBILI

Il New Colony Village nell'area di Elkridge della contea di Howard è insolito sotto ogni punto di vista.

come affrontare i rimpianti?

Il progetto è un parco di case mobili come nessuno ne hai mai visto. Le unità a uno e due piani con portici anteriori sembrano case normali; seguendo un approccio neo-tradizionale alla pianificazione del sito, ognuno ha un portico anteriore e tutti sono posizionati vicino alla strada.

New Colony ha un cancello d'ingresso; lo sviluppatore promette una piscina, un centro comunitario, un asilo nido in loco e un negozio all'angolo. Trenta dei suoi 52 acri saranno lasciati come zone umide e boschi.

I cinque modelli offerti variano in dimensioni da 1.100 piedi quadrati a 1.535 piedi quadrati e nel prezzo da $ 109,990 a $ 132,990. Un garage per una o due auto è incluso nel prezzo base. Le planimetrie sono nuove, ma riconoscibili e dimostrano ancora una volta che un tema familiare può avere mille varianti diverse.

Qual è il problema? Si acquista l'unità, ma non il terreno o il seminterrato. Questo è affittato e paghi un canone mensile di noleggio, che può variare da $ 370 a $ 440 al mese, a seconda del lotto e della vista. Le dimensioni dei lotti sono piccole: vanno da 1.800 piedi quadrati a 2.000 piedi quadrati (circa 1/20 di acro) a 4.000 (circa 1/11 di acro). Il periodo di locazione è di quattro anni e l'affitto per i primi due anni è fisso. Dopo di che gli aumenti annuali dei canoni sono legati all'indice dei prezzi al consumo. L'aumento medio dell'affitto per questo tipo di comunità è di circa il 3% annuo, ha affermato Joe Link, consulente di marketing per Corridor 1, l'azienda che sviluppa New Colony.

Le case, che l'industria delle case mobili chiama case fabbricate, sono realizzate in due o quattro sezioni da Shult Homes nella sua fabbrica di Milton, in Pennsylvania, messe su ruote e trasportate su camion per 250 miglia fino al sito di New Colony. Dopo che le ruote sono state rimosse, le sezioni vengono issate in posizione con una gru, ma il telaio in acciaio rimane sepolto con i travetti del pavimento.

Quando si visitano i modelli, l'unico indizio della loro origine insolita è la dimensione e la forma complessiva delle unità. Le singole sezioni o 'scatole' che vengono combinate per creare le case sono larghe solo da 14 piedi a 16 piedi e lunghe da 28 piedi a 36 piedi.

L'unità più piccola e più economica, Araby Cottage a $ 109,990 e 1.100 piedi quadrati, è un semplice bungalow a un piano, due camere da letto e un bagno. La zona giorno-pranzo è separata dalla cucina da un muro; Avrei preferito l'alternativa non offerta e senza pareti in modo che le due stanze potessero vivere e funzionare come un'unica grande cucina abitabile-stanza familiare, la condizione sine qua non per la maggior parte degli acquirenti di case unifamiliari.

Come per tutti gli altri modelli, la cucina ha un buon layout di lavoro e una generosa quantità di armadietti.

Il modello Chandler's Hope più venduto con tre camere da letto, 2 bagni e mezzo è il più grande - 1.535 piedi quadrati - e il più costoso - $ 132.990. Si avvicina anche di più a quello perenne favorito degli acquirenti di case nell'area di Washington, il centro coloniale della sala. In questa versione, da un lato dell'ingresso è posta una nicchia studio racchiusa da due grandi e imponenti colonne quadrate e da pareti a ginocchio, dall'altro il soggiorno.

Due o tre persone possono lavorare comodamente contemporaneamente nella grande cucina a forma di U attigua alla zona pranzo sul retro. L'alcova dello studio come mostrato fa sembrare lo spazio più grande. Chiuderlo per fare una stanza degli ospiti o un ufficio a casa per un lavoro serio ($ 1.000) è sicuramente più pratico, ma farà sembrare l'area soggiorno-sala da pranzo notevolmente più piccola.

La mia offerta preferita era l'Ellerslie Manor di 1.419 piedi quadrati, $ 127.990. I posizionamenti delle finestre e i dettagli dei rivestimenti sul prospetto frontale sembrano strani, ma ho trovato attraente la pianta aperta del primo piano a forma di L. Le dimensioni e la disposizione del lunotto anteriore e posteriore e le aperture delle porte riempiono lo spazio di luce. L'area soggiorno-pranzo lunga 22 piedi sul retro si affaccia su un piccolo cortile posteriore che potrebbe essere paesaggistico e incorporato visivamente nello spazio interno con il minimo sforzo. Le scaffalature integrate da $ 3.695 più il camino sono un bel tocco.

In teoria, il modello Brentfield II da 1.355 piedi quadrati e $ 124.990 si avvicina di più all'ideale della casa indipendente di una zona soggiorno-pranzo formale sul davanti e una cucina abitabile sul retro. In effetti ho trovato la zona soggiorno-pranzo troppo stretta per essere molto funzionale quando è stato preso in considerazione lo spazio di circolazione. La cucina ha finestre insolitamente grandi sul lavandino ad angolo, cosa che mi è piaciuta, ma il salotto della camera familiare ha solo finestre a lucernario alte che forniscono luce ma senza vista.

Il secondo piano può avere fino a quattro camere da letto. Il soppalco che si affaccia sulla camera familiare sottostante, come mostrato, è uno spazio gradevole, ma la ringhiera è troppo vicina al muro di fondo della casa per dare una buona visuale. Racchiudere il soppalco e ottenere una terza camera da letto grande ($ 1.000) o una terza e quarta camera da letto ($ 2.000) è una scommessa migliore.

La Carriage House di 1.460 piedi quadrati, $ 126.490, ha, come mostrato, un'area soggiorno e una grande suite da letto del proprietario al secondo livello. Il piano terra ha una suite per coinquilini più piccola sul retro e due alloggi per il garage. La zona giorno - una grande sala di 15 x 20 piedi, sala da pranzo e cucina - condividono un grande spazio; tale espansività sarebbe insolita in una casa con struttura a traliccio costruita in modo convenzionale e indica il potenziale di progettazione dell'approccio dell'alloggiamento fabbricato.

Piuttosto che la suite del compagno di stanza, gli acquirenti possono scegliere di ottenere due camere da letto e un bagno e una camera familiare al posto del secondo garage (questo aggiunge $ 2.400 al prezzo) o solo le due camere da letto e il bagno (questo riduce il prezzo di $ 6.500) .

Il cancello d'ingresso a New Colony è stato ampiamente notato, ma l'intero perimetro non è recintato, né c'è una pattuglia di sicurezza, come di solito implica questa caratteristica. Piuttosto, l'intento del cancello presidiato è limitare il flusso di traffico in entrata e in uscita dal progetto, ha affermato Link.

Meno nota, poiché non sono state ancora costruite molte case, è la dimensione dei lotti e la densità. Poiché New Colony è suddiviso in zone come un parco residenziale di produzione e i lotti sono affittati, non venduti, l'azienda in via di sviluppo, il Corridoio 1, è stata in grado di raggiungere densità molto più elevate di quanto ci si aspetterebbe normalmente per questo tipo di casa. Se l'area fosse suddivisa e i lotti venduti, la dimensione minima del lotto in questa zona residenziale sarebbe di 4.000 piedi quadrati e le strade dovrebbero essere larghe dai 18 piedi ai 22 piedi, ha affermato Joe Rutter, direttore della zonizzazione della contea di Howard.

Invece, le dimensioni dei lotti a New Colony sono in media di soli 2.500 piedi quadrati. Le case distano solo 12 piedi l'una dall'altra e le strade a senso unico su cui la maggior parte dei fronti delle case sono larghe solo 16 piedi. Poiché 30 dei 52 acri del sito sono riservati a zone umide e boschi, la densità effettiva dell'area edificata è insolitamente elevata.

Lo standard di densità degli alloggi fabbricati si basa su unità di un solo piano in altezza, non su due. Resta da vedere l'effetto delle ombre più lunghe proiettate dalle unità a due piani.

Sono stati ampiamente notati anche i prezzi delle case, l'insolito accordo di locazione del terreno e il finanziamento convenzionale a disposizione degli acquirenti di queste case fabbricate a New Colony. Fino ad ora, gli acquirenti di case fabbricate non potevano ottenere un finanziamento ipotecario convenzionale. In passato, gli unici prestiti disponibili prevedevano tassi di interesse più elevati, il che rendeva l'acquisto di una casa del genere significativamente più costoso.

Tuttavia, quando il prezzo delle case della New Colony più l'affitto del terreno viene messo a confronto con un progetto convenzionale a circa un miglio di distanza, si possono fare alcuni confronti interessanti.

Meadowridge Landing è un'altra suddivisione di Elkridge con case unifamiliari: viene venduta da Newport Homes, una divisione di Patriot Homes in Columbia, e Cornerstone Homes a Laurel. I lotti hanno una media di 4.800 piedi quadrati e le case sono distanti 20 piedi.

Il Westcott di Cornerstone è notevolmente simile al grande venditore di New Colony, Chandler's Hope. Quaranta piedi quadrati più grande, il prezzo base è di $ 158.950. Hartford di Newport, simile ma non identico, è più piccolo di 50 piedi quadrati e ha un prezzo base con un garage a $ 156.800.

Ho parlato con gli istituti di credito spesso consigliati dai tre costruttori, utilizzando un mutuo trentennale a tasso fisso al 7% di interesse con un acconto del 5% come base di confronto. Per rendere il confronto il più vicino possibile, ho anche ipotizzato che la casa della New Colony fosse della dimensione del lotto più vicina a quella dell'altro costruttore, che avrebbe l'affitto del terreno più alto di $ 440 al mese.

I pagamenti mensili del mutuo per i costruttori a Meadowridge Landing sono inferiori al mutuo di New Colony più l'affitto del terreno da $ 50 a $ 75. Quando vengono prese in considerazione le detrazioni fiscali federali e statali per interessi ipotecari e imposte sugli immobili, il pagamento mensile per la casa di Newport scende da $ 1.326 a $ 997 e quello di Cornerstone da $ 1.301 a $ 956.

Poiché l'affitto del terreno a New Colony non è deducibile dalle tasse e l'imposta sugli immobili non viene pagata sulla casa (non viene riscossa a Howard dai proprietari di case fabbricate), il pagamento mensile dopo le detrazioni dell'imposta sul reddito viene calcolato in cali da $ 1.376 a $ 1.112. Se l'affitto del terreno della New Colony fosse di soli 0 al mese - l'importo più basso addebitato - i pagamenti mensili per i tre mutui sarebbero vicini; il beneficio al netto delle tasse per il pagamento mensile per il proprietario della casa di New Colony sarebbe di $ 1.042.

Supponendo che i mutuatari abbiano $ 400 al mese in auto e pagamenti con carta di credito, ci vorrebbe un reddito annuo di $ 55.000 per qualificarsi per la casa di Newport, $ 57.200 per Cornerstone e $ 53.000 per New Colony, hanno detto i funzionari del prestito. Con un affitto fondiario più basso, il fabbisogno di reddito annuo a New Colony scende a $ 51.000. A parte il requisito di reddito inferiore, il principale vantaggio finanziario dell'acquisto di New Colony è il requisito di acconto inferiore a causa del prezzo di acquisto inferiore e dei costi di chiusura inferiori. Quando viene preso in considerazione il contributo di ciascun costruttore alla chiusura, il costo di chiusura per New Colony è di soli $ 6.770, rispetto ai $ 10.880 di Newport e ai $ 12.860 di Cornerstone.

Sono disponibili diversi pacchetti di prestiti ipotecari; questi potrebbero cambiare i requisiti di anticipo, i costi di chiusura e il costo mensile di proprietà, ma l'acquisto tradizionale della casa a Meadowridge Landing sarebbe ancora più vantaggioso dal punto di vista finanziario perché l'affitto del terreno della New Colony non è deducibile dalle tasse, secondo John Tomasello di Heritage Mortgage in Columbia .

DIREZIONI: Per New Colony, prendi l'Interstate 95 nord fino all'uscita 41 e dirigiti a sud sulla Maryland Route 175 verso Jessup. Vai a breve distanza e svolta a sinistra sulla US Route 1. Vai a mezzo miglio a nord e svolta a sinistra su Capital Drive e cerca lo sviluppo di New Colony sulla sinistra. Per arrivare a Meadowridge Landing, prosegui verso nord sulla Route 1 per circa un miglio fino a Meadowridge Road. Svoltare a sinistra e proseguire per circa mezzo miglio, passando sotto un cavalcavia della I-95, quindi svoltare a destra in Huntshire Drive. Segui le indicazioni per il modello. DIDASCALIA: Queste case a due piani con portici nel New Colony Village di Howard County sono case mobili. DIDASCALIA: Una guardiola si trova all'ingresso del New Colony Village, sebbene il perimetro della comunità non sia recintato.